【电台】香港商业电台《左右大局》电话采访关景鸿博士

10月22日7：10-7：30，应香港商业电台热门节目《左右大局》节目主持人李慧玲女士和郭志仁先生的约请，著名移民权威专家关景鸿博士接受了电话采访，就近期内地人到香港买豪宅的热门话题进行了对话。（电话访谈内容如下，略有删节）

李慧玲：以您亲身的经验，是否真的有这么多的内地人事来香港买豪宅？

关景鸿：最重要香港投资移民计划里面，由于金融海啸之后很多的朋友觉得买楼的信心比买股票金融产品强好多，造成过去一年的时间里，大部分的投资移民都会在房产方面有兴趣。

李慧玲：这个热潮是过去一年比较多的吗？

关景鸿：在入境处的数据，有7成2的数据都是买金融工具的，只有2成8是购买房产的，由于金融海啸后心态有所调整，希望稳健，同时，香港的楼市近期起的比较热炽，国内朋友的心态也比较特别。

李慧玲：您平均多长时间会带一个团来香港看楼呢？

关景鸿：其实我们每天都会有个别的客人过来香港看楼的，广东省的客户对香港的房产也比较熟悉的，某些楼盘什么时候发售，有时候他们会反问我们，然后我们会陪同他们去看楼。如果没有什么新的楼盘开售的话，通常我们会一对一地带那些家庭去看他们心仪的楼盘，通常他们比较喜欢九龙的楼盘的。原因是直通车在九龙，在红磡，机场又在赤鱲角，从深圳过来的朋友也会先到达九龙。根据我们的经验，95％以上首次去香港置业的客人都会选在香港九龙区的。

李慧玲：最近尖沙咀有个楼盘800尺的卖了2450万，拥有2400万的人为什么不想住大点的地方呢？这是一种什么心态呢？

关景鸿：很多朋友一窝蜂的来到香港，给一窝蜂的中介游说或又没有很多单位剩余的情况下，可能没有比较过，加上那里也是九龙尖沙咀区的地标建筑，我相信有时候中介的角色也会帮助到房地产商的促销，以一个香港人的心态来说，我觉得也是比较贵的，不过也是那句话：今天贵可能明天就会便宜了。
 

李慧玲：豪客不是想住大点的地方的吗？

关景鸿：来做香港投资移民的这些朋友起码都有五六千万到过亿的资产，他们买间2000尺的房子，首先他们不是自住的，因为要香港投资移民要投资650万，因此对他们来说只是要交功课而已，但是在买的时候可能听中介游说不如买个于地标性的楼盘，同时剩下的楼盘也不多了，所以才上到这么贵的价钱。

李慧玲：豪客都喜欢买贵的楼盘？

关景鸿：那是一个身份的象征。

郭志仁：豪宅的名字重要吗?

关景鸿：重要的，内地人都比较喜欢有气势的名字，目前有因为这个原因，都有些楼盘而因此修改了楼盘的名字。

李慧玲：内地人到香港买楼会做按揭吗？

关景鸿：如果1000万以下的基本上他们会一次过付清，因为香港投资移民有最低650万的投资要求，所以1000万以下他们事不做按揭的。以我的了解，这批做投资移民的富豪去到这个层次，在香港会有很多的朋友，甚至很多生意结算都是在香港的，或者生意是在香港的，所以这方面来说，在我做得将近一千多个个案中，是没有一个客户说觉得要拿650万投资股票或者房产是有困难的。

郭志仁：如果不是在香港有朋友或者生意结算的，在内地汇1000万过来会有困难吗?

关景鸿：其实内地现在很开放的，早在两三年前国内允许了购汇，中国公民每年可以购汇五万元的美金，一家几口可能就有二三十万美金，再者，本身已经有一个外币的状况在国内，其实他每日离开中国国境的话可以电汇五万元美金等值的外币，所以现在是很合法很开放的。

李慧玲：一般的客户会在多少钱的时候才做按揭呢？做几成呢？按揭调低对内地客户有影响吗?

关景鸿：我的看法是一般超过2千万的交易的话，他们会比较保守，因为国内有一个习惯就是如果银行可以借钱，也就是说这个房子有房产证，同时银行肯借钱，那会让他们更安心。通常他们会借到尽的，因为就中国的物业贷款来说，是要5厘多的利息，但是香港还不到3厘，价差有2厘那么多，利用这2厘的钱，用来再投资，可能赚的钱会更多。按揭调低对他们是完全没有影响的。有得人甚至买两三间用来投资和出租。在我的了解之中，银行按揭对他们来说只是在银行做一个借贷的信用记录而已。

李慧玲：银行对内地客的资料如何核实呢？

关景鸿：好多香港的银行在国内都会有分行，他们都会了解他们在当地的物业，从而在香港用来做抵押，这个一点都不困难的。有的甚至在香港已经有户口，可能户口里面都已经有这些钱了，所以这是不存在问题的。

李慧玲：移民顾问不是地产经纪，但是您带内地客户去香港睇楼，期间会否存在灰色地带呢？是否有违规行为？

关景鸿：这个我们已经咨询过法律的意见，第一，我们做移民顾问，我们提供一个签证的服务，在期间他们可能会购买金融工具或者房产，但是客户来到香港不熟悉，我们作为一个移民顾问，不仅是为他们办一个签证，我们还需要提供一种服务，例如有客户到香港，但是他们到达之后见到这么多的中介就被吓倒了，曾经有的客人还因为不习惯这种氛围而感到身体不舒服，其实我们的作用不是卖楼，而是陪同客户，同时在交易记录的时候，文件是很重要的，因为在香港投资移民里面，长命契是不可以的，所以这方面的话我们有责任要给客户一个指引的，所以我们跟售楼是无相关的。举例说，有得朋友想去香港开户口买股票，我们为了服务起见，我们会陪同他们去银行开户口的。

李慧玲：基于您带团来香港看楼，那是否在看楼过程中，你们还需要一个有牌照的经纪呢？通常发展商会有营业代表去招呼他们的。发展商和你们合作让你们带团过来？你们会有佣金吗？

关景鸿：这是相辅相成的，本身有这样的需求，发展商也希望帮助到很多香港投资移民者成功申请来香港。相对来说我们是不会收佣金的，我们和个别的发展商的合作是这样的，假如投资移民的客户买他们的物业，发展商会帮助投资者支付香港投资移民的服务费用，所以说，客户买楼和买股票对我们的收入是没有影响的