【报纸】对话“移民教父”关景鸿：投资海外房产，买CBD就对了

景鸿集团董事长关景鸿博士

■李杨

 

 

中国富裕阶层对海外房产投资的热衷已经不再是新鲜事。数据显示，2008年至2014年6月，中国对外房地产投资增长了200多倍，投资总额达337亿美元。置业、留学、移民几乎成为当今社会精英阶层及富裕家庭的标配，也成为“有钱人”投资的必需品。买房，是中国人觉得最实在、最放心的投资，怎样在当今形势下合理配置自己的资产，把握投资的最佳节奏呢？

 

12月1日，由景鸿集团打造的移民交流平台——移民房产巡展在广州揭幕，13日起将陆续在广州、深圳、北京举行。日前，有“移民教父”之称的景鸿集团董事长关景鸿博士就未来海内外的房产投资趋势接受了新海外专访。

 

 

1明年海外房产趋势

 

欧洲小国投资门槛可能越来越低，但不一定会赚钱

 

近几年来，欧洲低金额门槛买房送移民政策掀起了年轻的小富阶层一阵投资热潮，与此同时，实力雄厚的“金主”在纽约、伦敦、巴黎等世界级大城市投资房产的热度也依然未减。

 

关景鸿预测，明年国人投资海外房产将会迎来一个更大的高潮。“真正有实力的投资者不太在意买房送身份，他们更看重投资的回报，因此选择投资英美加澳的仍然比较多；而那些在国内有1-2套房产，希望快速获得海外身份，为子女教育考虑的中产、小康阶层，越来越多地选择在欧洲买房移居。”

 

根据近两年欧洲国家对中国投资者开放买房移民后的申请数据，以及相关政策给当地带来的影响，关景鸿分析，尽管各国政府都非常希望吸引更多的移民，不断调整移民政策，但移民者的整体数据增幅不算大。

 

“例如葡萄牙开放黄金居留许可后，当地房地产市场仍然比较平静，并未出现较大波动，因此今后升价机会不大；希腊这样的小国投资额甚至有可能为推动利好而不升反降。”

 

在他看来，会被炒热的地方，一定是最受欢迎的热门国家和地区，“欧洲小国门槛可能会越来越低，但像香港这样的地区投资额还可能继续上涨。”

 

2买房买哪里？

 

最好买在大城市的CBD，情愿小一点

 

手握资金，想通过购房合理配置出去，但国内大城市的限购政策令投资者纷纷将目光投向海外。可是怎么买呢？

 

关景鸿一针见血地指出，买房最好买在大城市的CBD中心城区，“情愿买小一点，也要投资在最好的位置，因为它能保证升值，或至少保值。”他甚至以自己过去三十多年的经验建议投资者“有钱与其买股票，不如买好地段的房地产，股票风险高，房产比较稳定。”

 

他的判断也得到了前西班牙商会驻华南地区主席巴斯克斯（Mr. Saul Vazquez）的印证。

 

巴斯克斯称，去年西班牙政府颁发了投资50万欧元房产获取居留卡的移民法案，1年间全球成功申请2000多例，其中15%来自中国投资者。

 

“中国人特别偏爱买房，主要购房城市集中在马德里、巴塞罗那、瓦伦西亚这三大城市，相当于中国的北京、上海、广州。”对于中国人喜欢购买哪类房产，巴斯克斯表示，靠近学校、医疗设施的房产是首选，此外，别墅、高档公寓也颇受中国投资者青睐。

 

但是，关景鸿特别提醒，买楼需注意充分评估当地楼宇市价，避免买到有水分的房产。

 

3移民哪国强？

 

求稳又无居住需求的，买国债

要身份却资金不多的，买房产

 

关景鸿认为，拥有一定的资金，在国内安居后，便可以考虑将资产进行全球配置，而当下正是海外房产投资的好时机，投资欧洲是一个很不错的选择。

 

“目前欧洲经济仍较为低迷，楼价便宜，汇率也低，现在投资实际相当于省下近20%的现金，相当划算。”他建议投资首选伦敦、巴黎等国际大都市，如果想拿欧盟身份，便于自由出入26个申根国，那么西班牙、葡萄牙、希腊等国都能满足。

 

在欧洲以外，如果投资者仍对加拿大等老牌移民国家情有独钟，以什么方式投资最合适呢？

 

“尽管加拿大年初宣布停止联邦投资移民令人失望，但投资者需记住加拿大始终是个移民国家，人口比例低，因此吸纳移民的根本政策不会改变。”

 

关景鸿向新海外透露，“听闻明年加拿大会重新开放投资移民，也许会要求做出100万到200万加币之间的金融投资，而且会加快审理时间，预计半年就能获签。建议属意加拿大的投资者再耐心等等投资移民。”

 

而对于投资移民美国，关景鸿始终认为EB-5有风险，50万美元属于低成本投入，项目繁多不易辨别，通过率只达40%也算正常。“毕竟EB-5投资本质上是私人行为，并非政府主导，而且维持10个就业机会相当不易，5年后开发商能否归还本金，总是个令人悬心的问题。”

 

可是，美国对国人的“致命诱惑”依然存在，即便它对于想要安稳投资的投资者来说并非最好的选择，还是有许多人愿意通过EB-5拿绿卡。

 

关景鸿保守地认为，在暂时没有更好选择的情况下，投资者需仔细挑选稳妥的、有成功个案的EB-5项目投资，“千万别盲目投资全新的、无成功案例的、概念化的项目，尤其是需要完全仰仗你的投资才能运作的项目，风险往往很高。”

 

此外，对于亚洲地区的房产投资，关景鸿表示，想要保值增值，香港是不错的选择，但是更适合资金非常雄厚的主。“投资香港房产比较贵，主要贵在印花税，比如一套1000万港币的房产，光交税都得交82.5万港币，且拿不回来。实力不够则很容易成为投资大鳄的点心。因此要买的话一定买最好的位置，情愿面积小一点。”

 

而在马来西亚购房则享有相当强的优势，“便宜、房靓、面积大，可谓是投资首选。”

 

当然，总有部分群体担心投资的房产将来不好售出，无法升值。关景鸿建议，果真有此担心的投资者，若想寻找稳定投资，又没有在海外居住的需求的，可以选择有购买国债移民政策的国家，如匈牙利；对于资金不算充足，但想要拿身份的投资者，买市中心面积较小的房产是最佳选择。

 

 

动向 移民机构办留学是顺应市场

 

在传统移民行业中一向处于领头羊地位的景鸿集团，今年似乎在海外房产投资领域部署了重点动作，还大举进军留学行业，办起了配套的留学业务。

 

对于业界的好奇和关注，关景鸿表示这是“顺应市场的举动”。

 

如今广东省放开留学中介牌照的申请门槛，有能力的机构都有机会从中分一杯羹。而对于景鸿集团来说，近年来移民客户最大的变化在于，以往要求到国外定居陪读的部分移民群体，渐渐生出了留学需求。

 

“有些家长感觉到在国外生活和工作不太方便，或是因为家族生意离不开中国，因此想到不如只把孩子送出国留学，自己先留在国内。”于是这部分移民客户便自动转化为有留学需要的群体，催生了景鸿教育的留学配套业务。

 

“我感觉，移民市场已逐渐趋向平稳，而留学市场还有不断发展提升的空间。送孩子到国外留学，能给TA多元化的发展和极大的发挥空间，未来我们会为有留学需求的移民客户做好这一块的配套服务。”
 

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